שושני יוסי נ' נגה אלקטרומכניקה נדל"ן (1994) בע"מ ואח'

פסק דין

מבוא

1.בפניי תביעה לתשלום סך של 1,350,890 ₪ שעילתה בהסכם שיווק של דירות, שנכרת בין התובע מצד אחד, לבין הנתבעת 3, באמצעות מנהלה המיוחד, הוא הנתבע 4 (להלן: "הסכם השיווק" או "ההסכם").

2.הנתבעת 3 היא שותפות בלתי רשומה שבנתה מגדל מגורים בן 10 קומות ברח' העליה 62 בתל אביב (להלן: "הפרוייקט"). השותפים בנתבעת 3 היו הנתבעת 1 וחברה נוספת. לימים, תוך כדי הבניה, נקלעה הנתבעת 1 להליכי פירוק והנתבע 2 מונה לתפקיד הנאמן על נכסיה. כדי להשלים את הפרוייקט, מונה הנתבע 4 בחודש אוקטובר 2002 על ידי בית המשפט שלפירוק לתפקיד מנהל מיוחד (להלן: "המנהל המיוחד"). בסמוך לאחר מכן, נוהל משא ומתן בין המנהל המיוחד לבין התובע, על מנת לשכור את שירותי השיווק של התובע. יצויין כי התובע עסק בשיווק הפרוייקט מטעם הנתבעת 1 קודם לקריסתה ועל כן היה אינטרס לנתבעים לשכור את שרותיו לצורך המשך השיווק גם לאחר הקריסה. ביום 23.12.2002 נכרת הסכם השיווק, שהגדיר את תפקידו של התובע כמי שמופקד על שיווק הדירות בפרוייקט, ואת גובה התמורה שתשולם לו בגין עמלו.

3.אין חולק כי שולמו לתובע כספים לפי הסכם השיווק, אך התובע טוען כי הוא זכאי עדיין לתשלומים נוספים כדלקמן:

(א)סך של 446,491 ₪ בגין עמלת שיווק נוספת עבור דירות שמכר במחירים העולים על מחיר המחירון.

(ב)סך של 781,591 ₪ בגין מאמץ מיוחד שהשקיע לשם שימור לקוחות שביקשו לבטל את הרכישה.

(ג)סך של 122,808 ₪ כפיצוי בגין עגמת נפש שהיתה מנת חלקו עקב הסירוב לשלם לו את העמלות המגיעות לו.

4.הנתבעים כופרים בכל טענותיו של הנתבע. לטענתם, התובע אינו זכאי לעמלת שיווק נוספת, שכן לא עלה בידיו למכור את הדירות במחיר העולה על מחיר המחירון ההסטורי, דבר שהיווה תנאי לתשלום עמלה מסוג זה. באשר למאמץ המיוחד לשם שימור לקוחות, טוענים הנתבעים כי בגין מאמץ זה שולמה לתובע עמלת השיווק הרגילה בשיעור של 2%, וההסכם לא קבע כי תשולם לתובע עמלה מיוחדת בגין שימור לקוחות. הואיל והתובע אינו זכאי לעמלות נוספות, ממילא אין הוא זכאי לפיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה לו לאחר שהנתבעים סרבו לשלם אותן לתובע.

5.השאלות הטעונות הכרעה הן שתיים: האם לפי פרושו הנכון של הסכם השיווק זכאי התובע לעמלת שיווק נוספת כל אימת שמכר דירה מעל מחיר המחירון העדכני שלה, והאם עומדת לתובע עילה מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט שמכוחה הוא זכאי לקבל תשלום בגין מאמץ מיוחד שנדרש ממנו לשם שימור לקוחות.

האם התובע זכאי לעמלת שיווק נוספת?

6.אין חולק כי התובע קיבל את עמלות השיווק הרגילות המגיעות לו לפי ההסכם, בשיעור של 2% מסכום הסכמי המכר שנכרתו עם רוכשי הדירות. יחד עם זאת, הצדדים להסכם התייחסו גם לעמלת שיווק נוספת, וזאת בגדרו של ס' 8.2 להסכם, הקובע:

"... בנוסף, במקרים בהם המחיר שנקבע בהסכמי המכר (לא כולל מע"מ) יהיה גבוה ממחירי הדירות על פי מחירון הדירות המצורף להסכם זה ומסומן כנספח ג (לא כולל מע"מ), ישולם [כך במקור- ח.ב] למשווק עמלות שיווק נוספות בסך השווה ל- 10% מההפרש שבין המחירים כאמור. מחירי הדירות על פי המחירון נספח ג' יהיו צמודים למדד המחירים לצרכן כפי שמתפרסם מעת לעת ...".

הגם שבפועל לא צורף להסכם המחירון נספח ג', אין חולק כי מדובר במחירון ההסטורי שפורט בדו"ח הליווי הראשון של הפרוייקט (מה שמכונה "דו"ח 0") (להלן: "המחירון ההסטורי"), אשר נערך בטרם קריסתה של הנתבעת 1.

7.התובע טוען כי חרף לשונו המפורשת של ההסכם, הוא זכאי לעמלת שיווק נוספת בגין דירות שעלה בידו למכור במחיר העולה על המחירון המעודכן, כפי שהתעדכן מעת לעת, גם אם מדובר במחירים הנמוכים מאלה שפורטו במחירון ההסטורי. לדבריו, זוהי הפרשנות ההגיונית היחידה להסכם, שכן לנוכח שינויים מהותיים שחלו בגודלן של הדירות ובמחיריהן, בעקבות קריסתה של הנתבעת 1, המחירון ההסטורי חדל להיות רלוונטי ולא ניתן היה למכור דירות על פיו.

מנגד, הנתבעים טוענים כי ההסכם הבחין באופן מפורש בין המחירון ההסטורי, לצורך תשלום עמלת שיווק נוספת, לבין עמלות רגילות המשולמות לפי המחירון המעודכן מעת לעת. כך גם נהגו הצדדים להסכם לאורך תקופה ממושכת וגם הרציונל הכלכלי העומד בבסיס עמלת השיווק הנוספת איננו מאפשר סטייה מן המחירון ההסטורי.

8.הכלל הוא שחוזה מתפרש על פי תכליתו, קרי, המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית שהצדדים בקשו במשותף להגשים. בראש ובראשונה מתחקים אחר אומד הדעת הסובייקטיבי המשותף, ואם זה אינו ברור, או אינו קיים, אזיי יתפרש החוזה לפי תכליתו האובייקטיבית:

"כידוע, חוזה מתפרש על פי תכליתו, ותכלית זו היא בראש ובראשונה, התכלית הסובייקטיבית המבטאת את אומד דעתם של הצדדים לחוזה, לאמור: "המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית שהצדדים בקשו במשותף להגשים" ... אולם לעתים נתקלים אנו בקשיים לאתר את אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים, ואז נוהגים לפנות לתכלית האובייקטיבית של החוזה, ולנסות ללמוד באמצעותה על ה"המטרות והאינטרסים שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים", וממנה מנסים להקיש למקרה המסוים העומד לדיון" (ע"א 5483/02 שיכון עובדים בע"מ ואח' נ' עיריית חולון תק-על 2004(1), 471 ,עמ' 475).

9.במקרה דנן, לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי הפרשנות המוצעת על ידי הנתבעים היא הפרשנות הנכונה של הסכם השיווק, הן מבחינת לשונו של הסכם השיווק והן מבחינת תכליתו, והכל כמפורט להלן.

10.ראשית לכל, אין ספק שלשונו של הסכם השיווק עולה בקנה אחד עם עמדתם של הנתבעים, ואילו עמדתו של התובע מנוגדת ללשונו המפורשת של ההסכם. ס' 8.2 להסכם קבע באופן ברור ומפורש כי המחירון הקובע לצורך תשלום עמלת שיווק נוספת הוא המחירון ההסטורי, להבדיל מהמחירונים המעודכנים שפורסמו מעת לעת במרוצת הזמן שחלף לאחר כריתתו של ההסכם. נסיונו של התובע להיזקק למחירונים המעודכנים, עומד איפוא בניגוד גמור ללשונו של ההסכם.